Modello di prestito ERS: prestiti ipotecari a vita/prestiti ipotecari vitalizi

In un modello di prestito o a indebitamento, un mutuatario continua ad essere il proprietario legale della proprietà, a differenza del regime di cessione (Home Reversion Scheme). Tuttavia, il mutuante si fa carico di un “primo onere”, garantendo così il prestito contro il valore dell’ immobile. L’indebitamento può avere luogo 2a) con prestito ordinario con ipoteca (restituzione del capitale e degli interesssi a carico dell’anziano; 2b) prestito con ipoteca e pagamento dei soli interessi a carico dell’anziano e rimborso del capitale a carico eredi; 2c) Prestito Vitalizio Ipotecario (PVI) nel quale il rimborso sia del capitale sia degli interessi è a carico eredi. Di seguito vengono presentati due modalità: le ipoteche Roll-up e i Mutui ipotecari di solo interesse.

 

Ipoteche Roll-up:

Con un’ ipoteca Roll-up, un mutuatario non effettua rimborsi e continua a possedere e a vivere in casa. Ogni mese, al mutuatario viene addebitato un interesse maturato sui fondi presi a prestito in quanto non vi è alcun rimborso regolare. Ne consegue che, con il passare del tempo, un mutuatario deve pagare più denaro. Il prestito è solitamente pagato dai proventi della casa, quando viene venduto – dopo la morte o quando si sposta fuori.  Tuttavia, vi è la possibilità che si finisca per trovarsi in un patrimonio netto negativo al momento della vendita di una casa, in quanto i prezzi degli immobili potrebbero non tenere il passo con un’ aggiunta nell’ importo del prestito in essere (CCPC, 2016). Per eliminare tale rischio per il consumatore, i fornitori non possono fornire alcuna garanzia patrimoniale negativa.

Mutui ipotecari di solo interesse:

Con i mutui ipotecari a vita con interessi, il mutuatario paga mensilmente gli interessi sul prestito a un tasso fisso o variabile. Pertanto, l’ importo del capitale non cambia nel corso della durata dell’ ipoteca e il rimborso può sembrare gestibile. Tuttavia, il tasso d’ interesse variabile potrebbe modificare un importo degli interessi mensili. Alcuni mutui ipotecari a vita prevedono la condizione di rimborsare il denaro preso a prestito entro 30 anni. Il mutuatario ha la possibilità di rimborsare un’ ipoteca a vita in qualsiasi momento da qualsiasi fonte di finanziamento (CCPC, 2016). La tabella illustra i vantaggi e gli svantaggi dei mutui ipotecari a vita

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Vantaggi 

Svantaggi

Un mutuatario può raccogliere liquidità attraverso un’ ipoteca a vita e continuare a possedere e vivere in casa.

Con un’ ipoteca roll-up, il mutuatario non effettua rimborsi e, di conseguenza, gli interessi si accumulano rapidamente. Quanto più lunga è la vita di un mutuatario, tanto maggiore è la probabilità che l’ importo dovuto possa avvicinarsi al valore della casa.

Un mutuatario trae vantaggio da qualsiasi aumento dei prezzi degli immobili.

Potrebbe essere necessario rimborsare un importo elevato al momento della vendita dell’ abitazione, a causa degli interessi maturati durante la vita del mutuatario. Quindi, meno denaro rimarrebbe per la cura a lungo termine o per passare agli eredi.

Le imprese che forniscono tali prodotti devono rispettare la legge sul credito al consumo. I fornitori e i consulenti devono anche seguire le prescrizioni del Codice di Tutela dei Consumatori, che inquadra le norme di comportamento.

In caso di aumento dei tassi d’ interesse, aumenterebbe l’ interesse su un mutuo a tasso variabile. Ciò aumenterebbe ulteriormente l’ esposizione. Ciò inciderà anche sul rimborso mensile del mutuatario, il che può influire sulla sua capacità di rimborso.