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Modelli di cessione della proprietà – Home Reversion Schemes

I modelli di cessione di proprietà, Home Reversion, consentono ai consumatori di vendere una parte della loro casa a un prezzo fisso, che di solito è più conveniente rispetto al valore reale di una parte della stessa. La cessione della proprietà può avvenire per gradi crescenti: 1a) cessione nuda proprietà (NP) con mantenimento usufrutto; 1b) cessione di una quota della piena proprietà (home reversion plan) con contratto di affitto/diritto abitazione; 1c) cessione del 100% della proprietà con affitto/diritto abitazione (viager).

I consumatori non prendono in prestito a fronte del valore delle loro case, ma trasferiscono effettivamente una parte (vendita) della loro abitazione e, in quanto tale, non sono obbligati a effettuare alcun rimborso. I mutuatari continuano a vivere in queste case per il resto della loro vita e possono utilizzare il denaro contante per le spese domestiche. Nei regimi di Home Reversion, i mutuatari ricevono di solito il denaro in un’ unica soluzione e non sono autorizzati a ritirare le rate.

In tali modelli, il mutuatario ha la possibilità di scegliere tra un contratto di partecipazione azionaria fissa o variabile. In caso di contratto fisso, l’ intermediario paga una somma forfettaria al mutuatario in cambio di una quota fissa della casa. La percentuale dell’ azione rimane fissa dall’ inizio alla fine, indipendentemente dall’ aspettativa di vita del mutuatario o dal valore dell’ immobile in futuro.

In caso di un contratto variabile, al mutuatario viene corrisposta una somma forfettaria relativamente più elevata al momento della vendita iniziale della partecipazione nell’ abitazione, ma la quota percentuale dell’ immobile di proprietà dell’intermediario aumenta automaticamente ogni anno senza che il mutuatario riceva più denaro. Pertanto, questo riduce la quota del mutuatario nella proprietà con il passare del tempo. Quindi, più lunga è la vita del mutuatario, minore sarà la durata della sua proprietà.

La tabella illustra i vantaggi e gli svantaggi dei modelli di cessione della proprietà. Uno dei principali inconvenienti di tale regime è che un mutuatario non può cambiare o uscire da un contratto di cessione di un’ abitazione a causa del fatto che la casa è già stata venduta. Tuttavia, i mutuatari possono avere l’ opzione di negoziare con l’intermediario per riacquistare l’ azione che è stata venduta in precedenza, che permette al mutuatario di vendere la casa sul mercato aperto. In questo modo, il mutuatario avrebbe la possibilità di scegliere di incassare il valore in contanti dalla propria proprietà domestica. Quando il mutuatario muore, l’analoga opzione di riacquisto può essere concessa al beneficiario o ai beneficiari (CCPC, 2016).

Vantaggi	Svantaggi
Un mutuatario può procurarsi un po’ di liquidità vendendo una parte della casa continuando a vivere in essa senza pagare alcun affitto	Il denaro, che viene prestato a un mutuatario, sarà notevolmente inferiore al tasso di mercato della quota di proprietà. La differenza tra il valore di mercato e la somma forfettaria è il costo reale del prodotto. Se non si vive a lungo, può rivelarsi molto costoso.
In caso di calo dei prezzi degli immobili, un mutuatario guadagnerà grazie all’ aver ricevuto denaro contante in base ai prezzi più elevati prima della caduta.	Un mutuatario non trarrà alcun vantaggio dall’ aumento dei prezzi degli immobili. La banca trarrà beneficio dall’ aumento di valore della sua quota.
Non è trattato come un prestito. Pertanto, non sono richiesti rimborsi e non vengono effettuati pagamenti di interessi.	Un mutuatario non può utilizzare la casa come garanzia per ottenere un ulteriore prestito senza il consenso dell’ intermediario (co-proprietario).