Immobilienrente – die Modelle und der Markt

Geld aus seiner eigenen Immobilie herauszuholen, ohne ausziehen zu müssen, kann im Alter durchaus eine gute Alternative sein, um sein Einkommen im Ruhestand zu erhöhen. Es gibt verschiedene Gründe dafür, warum man sich für die Immobilienrente interessiert: z. B. eine sehr geringe Rente (Einkommen), verbunden mit dem Wunsch das einstige Lebensniveau aufrechtzuerhalten zu können. Im Alter kann aber auch der Wunsch nach mehr Liquidität aufkommen um sich zusätzliche Reisen, Umbauten am Haus oder eine bessere Pflege zu Hause leisten. Oder einfach nur die Tatsache, dass es keine Erben gibt und das man das Haus – den finanziellen Wert – zu Lebzeiten „aufessen“ möchte.

Für die interessierten Immobilienbesitzer sind es vor allem die finanziellen Chancen – mögliche Renten- bzw. Einmalzahlungen- welches das Modell der Immobilienrente für sie attraktive erscheinen lässt. Im Wesentlichen bemisst sich die Höhe der Zahlungen, unter Anrechnung des Wohnrechts, nach dem Alter des Immobilienbesitzers, dem aktuellen Zinsniveau und dem Wert der Immobilie. Wobei der Wert der Immobilie ganz entscheidend vom Alter, der Größe, dem Zustand und der Lage abhängig ist.

Denkbar ist aber auch eine „Immobilienrente“ ohne eigentliche Rentenzahlungen. Wenn z. B. auf der Immobilie noch eine etwas größere Restschuld lastet, zudem ein altersgerechter/ pflegegerechter Umbau der Immobilie als notwendig angesehen wird und man im Bedarfsfall (z.B. Pflege) auch gerne externe Hilfeleistungen in Anspruch nehmen möchte. Dann kann es möglicherweise vorkommen, dass nach erfolgtem Umbau, Tilgung der Restschuld und der Bereitstellung der Mittel für die externen Hilfeleistungen die finanziellen Leistungen des Anbieters komplett aufgebraucht sind. Für den Kunden kann diese Situation trotzdem ein „Gewinn“ darstellen. Er kann ohne weitere finanzielle Aufwendungen für die Immobilie, mietfrei und lebenslang darin wohnen und dies selbst als leichter Pflegefall.

 

Das Verkaufsmodell

Selbst bewohnte Immobilien lassen sich im Ruhestand – zur Verbesserung der eigenen Liquidität – auf verschiedene Weise nutzen. Dabei ist zu unterscheiden, ob man als Eigentümer in seiner Immobilie weiter wohnen bleiben möchte oder eine Veränderung der Wohnungssituation (Wohnungswechsel) anstrebt. Die letztere Alternative kann durch einen klassischen Verkauf der Immobilie oder die Fremdvermietung zumeist lukrativer umgesetzt werden.

Die Möglichkeit, die eigenen Immobilie zu verkaufen, und darin wohnen zu bleiben können und auch noch zusätzliche finanzielle Mittel zur Alterssicherung zu erhalten wurde, ursprünglich in England entwickelt. In Form der Leibrente. Dabei wird die Immobilie an eine Privatperson bzw. an ein Unternehmen verkauft, weshalb man diese Form als Verkaufs- bzw. Sale Modell bezeichnet. Als Gegenleistung erhält der Immobilverkäufer ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine lebenslange Leibrente. Bei einer Zeitrente erhält der Kunde ein lebenslanges bzw. ein zeitlich befristetes Wohnrecht sowie zeitlich befristete Rentenzahlungen. Mit der Unterzeichnung des Vertrags wird die Immobilie an den Investor verkauft. Eine Vererbung der Immobilie durch den Leibrentenbezieher ist somit nicht mehr möglich.

Mehr Informationen zur Leibrente finden Sie hier

Das Kreditmodell

Eine andere, vor allem im anglo-amerikansichem Raum gebräuchliche Verwendungsform zur zusätzlichen finanziellen Alterssicherung ist die Beleihung des eigenen Immobilienvermögens. Diese zweite Form wird Umkehrhypothek (Reverse Mortgage) genannt – welche zum ersten Mal in den USA angeboten wurde. In der Regel ist der Anbieter einer solchen Umkehrhypothek eine Bank (Finanzdienstleister). Die vertragliche Gestaltung basiert auf einer Kreditvereinbarung, weshalb diese Form der Immobilienrente als Kredit- bzw. Loan-Modell bezeichnet wird. Im Gegensatz zu einem klassischen Immobilienkredit erfolgen hier die Zahlungen in der umgekehrten Richtung. Der Kunde erhält regelmäßige Zahlungen (lebenslang oder befristet) und bei der Bank (dem Finanzdienstleister) erhöht sich mit jeder Auszahlung die Kreditsumme. Die Immobilie dient dabei als Kreditsicherheit. Der Kunde beleibt Wohnungseigentümer und lebt in seiner eigenen Immobilie mit allen Rechten und Pflichten. Die Möglichkeit einer Vererbung der Immobile ist hier von vornherein nicht ausgeschlossen.

Mehr Informationen zur Umkehrhypothek finden Sie hier

 

Der deutsche Markt für Immobilienrenten

Den deutschen Markt für „Immobilienrenten“ – ob aktuell oder auch vergangenheitsbezogen – kann als ein reiner Nischenmarkt beschrieben werden. Mit sehr wenigen Anbietern bzw. Vermittlern, aber auch an einer sehr überschaubaren Anzahl an interessierten Immobilienbesitzern. Viele Wohnungs- und Hauseigentümer haben, nachdem sie jahrzehntelang ihre Immobilie abbezahlt haben, keine Interesse daran die eigene Immobilie wieder mit einem Kredit zu belasten oder gar die Immobilie zu verkaufen.

Nachdem sich vor ca. 4, 5 Jahren eine Reihe von Finanz- Unternehmen – insbesondere die klassischen Finanzdienstleister – zurückgezogen haben, gibt es heute nur noch ganz wenige Anbieter auf dem deutschen Markt. Die kreditbasierten Produkte (Umkehrhypothek, Seniorenhypothek) sind aktuell völlig vom Markt verschwunden. Keiner der ehemaligen Anbieter von kreditbezogenen Immobilienrenten, wie Kreditinstitute und Versicherungen, ist heute mehr auf diesem Gebiet tätig. Die Entscheidung für den „Ausstieg“ wurde mit dem nicht vorhanden wirtschaftlichen Erfolg sowie zum Teil mit der Umsetzung der Wohnimmobilienrichtlinie begründet. Hinzu kam, insbesondere bei dem Produkt der Umkehrhypothek, dass die angebotenen Rentenzahlungen von vielen interessierten Immobilienbesitzern als viel zu niedrig und damit als inakzeptabel eingestuft wurden. Als einzige Produkte sind nur noch Leibrentenmodelle (Zeitrenten) auf dem Markt vorhanden.