Verkaufsmodelle / Leibrente

Wie schon im Bereich zu den kreditbasierten Produkten der Immobilienrente, gibt es auch beim Verkaufsmodell, eine einfache und eine deutlich komplexere Variante. 

Der klassische Verkauf der eigenen Immobilie

Die einfache Variante ist der klassische Verkauf seiner eigenen Immobilie. Das entsprechende Prozedere ist über Jahrzehnte vielfach eingeübt und findet tausendfach jedes Jahr statt. Zudem gibt es eine große Anzahl an unabhängigen Experten, mit reichlich Erfahrungen auf diesem Gebiet.

Der große Vorteil bei dieser Art „Liquiditätsgewinnung“ ist, dass er aus heutiger Sicht für den Kunden finanziell die lukrativste Variante darstellt. Der gesamte Verkaufserlös ist zudem ohne weitere Einschränkungen frei verwendbar. Selbst die Form einer lebenslangen Rentenzahlung ist über den Einkauf einer sofort beginnenden Rentenversicherung umsetzbar.

Der entscheidende Nachteil bei diesem Modell ist, sofern er als solcher wahrgenommen wird, dass der Immobilienbesitzer aus seinem Haus ausziehen muss. Damit verliert er in der Regel seine gewohnte Wohnumgebung. Hinzu kommt, dass man sich jetzt um eine neue Wohnung/Haus kümmern muss. Insbesondere in den angesagten deutschen Ballungsräumen wird es nicht ganz einfach Wohnungen zu angemessen Preisen zu finden, egal ob man diese mieten oder kaufen möchte.

Leibrente, das Modell

Die andere Variante zur Immobilienrente, die den Verkauf der eigenen Immobilie voraussetzt, ist die Leib- bzw. Zeitrente. Dabei verkauft in einem ersten Schritt der Immobilienbesitzer seine eigene Immobilie an eine einzelne Person bzw. an ein Unternehmen.

In Deutschland kennt man dieses Modell einer Leibrente eher aus einer Tradition im privaten Bereich. Da gibt es dann z. B. die gute alte Schulfreundin von der Oma, die allein in einer eignen Immobilie lebt und überhaupt keine Erben hat. Und so kommt dann die nette Enkelin in Spiel, die gerade geheiratet hat. In solchen Situationen kommt es dann zu einer Absprache zwischen den interessierten jungen Personen und der älteren Immobilienbesitzerin. Diese Absprache beinhaltet, vertraglich fixiert (Notar), dass die Jungen der älteren Immobilienbesitzerin ein lebenslanges Wohnrecht einräumen (im Grundbuch eingetragen) und ihnen darüber hinaus auch noch eine lebenslange Rente zahlen. Dafür erhalten sie im Gegenzug die komplette Immobilie überschrieben. Stirbt der Ältere, können die Jungen die Immobilie – ohne weitere Zahlungen leisten zu müssen – allein für sich nutzen. Für, wenn das dann ein „gutes Geschäft“ war, lässt sich nur im Nachhinein bewerten, wenn man die Rentenzahlungen aufaddiert und dem aktuellen Wert Immobilienwert gegenüberstellt.

In der aktuellen Konstellation – es werden nur Leib- bzw. Zeitrenten angeboten – auf dem deutschen Markt für Immobilienrenten, geht das Interesse von dem einzelnen Verbraucher aus. Sie nehmen Kontakt mit einem der Anbieter oder einem Vermittler von Leibrenten auf. In einem ersten Schritt wird dann zumeist geprüft, ob die Immobilie für eine Verrentung überhaupt infrage kommt und mit welchem Wert sie angesetzt werden kann. Die Zentrale Größen bei der Frage der Akzeptanz sind zu einem die Höhe möglicher Restschulden sowie die Lage und der Zustand der Immobilie.

Ist die Frage der Akzepttanz grundsätzlich geklärt, sind alle weiteren Punkte reine Verhandlungssache.

Beginnend mit dem Punkt, welcher Wert für die Immobilie zugrunde gelegt werden soll, bei der Berechnung der Höhe der Renten und/oder Einmalzahlungen. Die Höhe der Zahlungen wird ebenfalls beeinflusst von:

• das Alter der Kunden,
• die Frage, wer welche Risiken trägt,
• sowie die zeitliche Dauer der Zahlungen/des Wohnrechts.

Je jünger der potenzielle Kunde (z. B. Mitte 50) ist und je länger die Zahlungen laufen sollen (z. B. lebenslang) umso geringer wird die Höhe der Zahlungen ausfallen. Aus diesem Grund finden sich aktuell auf dem Markt auch so gut wie keine Anbieter, die eine Leibrente unterhalb eines Einstiegsalters von 65 Jahren anbieten.

Zeitrenten

Für Zeitrenten, mag es durchaus Situationen geben, die ein deutlich geringeres Einstiegsalter (60 Jahre und jünger) denkbar erscheinen lassen. Bei diesen Renten werden die Zahlungen und möglicherweise auch das Wohnrecht auf bestimmte Zeiträume begrenzt. Voraussetzung ist allerdings, dass die notwendigen finanziellen Voraussetzungen bei dem Kunden für eine entsprechende Absicherung des Lebensstandards vorhanden sind (laufendes Einkommen + ggf. Vermögen).

Wobei Zeitrentenverträge mit einer, womöglich recht kurzen, zeitlichen Begrenzung des Wohnrechts für den interessierten Kunden einige unangenehme Risiken bergen könnten. Planungen können sich auch auf kurze Frist als nichtig erweisen und am Ende steht der Kunde dann ohne die Immobilie, ohne weitere Zahlungen und ohne Wohnung da.

Zeitrenten erscheinen in dem Zusammenhang sinnvoll, wenn es eine asymmetrische Aufteilung der Dauer von Zahlungen und Wohnrecht gibt. Insbesondere bei Personen, die womöglich annähernd das 70. Lebensjahr erreicht haben, und sich noch durchaus körperlich fit und dem Leben zugewandt fühlen. Hier kann eine zeitliche Begrenzung der Zahlungen auf 10, 12 oder 15 Jahre durchaus angebracht sein – verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht. Die Zahlungen einer solchen Zeitrente fallen im Vergleich zu lebenslangen Zahlungen nämlich höher aus.

Vererbung und Todesfall

Das Modell der Leib- Zeitrente hat aber auch einen entscheiden Nachteil im Vergleich zu dem Modell des klassischen Immobilienverkaufs. Nach dem Vertragsschluss bei einer Leib-/Zeitrente ist keine Vererbung mehr möglich. Im Falle eines klassischen Verlaufs kann sowohl die gesamte Summe als auch Teile davon für eine mögliche Erbschaft beiseitegelegt werden.

Eine weitere Besonderheit bei dem Modell der Leib-Zeitente ergibt sich bei einer bestimmten Todesfallvariante. Stirbt der Bezieher der Immobilienrente kurz nach Vertragsschluss und ist ansonsten nichts weiter vereinbart, würde der Geldgeber die Immobilie komplett übernehmen, ohne irgendwelche weiteren Zahlungen leisten zu müssen. Hierbei kommt der Charakter, der dem Modell einer Leib-/Zeitrente eben auch innewohnt, besonders zum Tragen, das es sich hier um „eine Wette auf den Tod“ handelt.

Vielfach werden daher bereits vonseiten der Anbieter/Vermittler vertragliche Gestaltungen angeboten, die eine sogenannte Rentengarantiezeit beinhalten. Einen Zeitraum, in dem die Rentenzahlungen nach dem Tod des ursprünglichen Rentenbeziehers fortgeführt werden. Hinzukommen kann auch eine finanzielle Abfindung für das nicht mehr genutzte Wohnrecht.

Optionen und Risikosituationen

Darüber hinaus sollten für bestimmte Risiken bzw. können für bestimmte Optionen, bereits im Vorfeld, Lösungen vertraglich fixiert werden.

Wie soll sich die vertragliche Situation entwickeln, wenn:

• Ich ambulante Pflege brauche?
• Ich in ein Pflegeheim muss?
• Instandhaltung- und Reparaturmaßnahme anstehen?
• Der Anbieter insolvent wird?
• ich nach einem Jahr ausziehen will?
• Ich kurz nach Vertragsschluss versterbe?