Kreditmodelle / Umkehrhypothek

Bei den Modellen der kreditbasierten Immobilienrente bleibt der Kunde immer Eigentümer seiner Immobilie, mit allen Rechten und Pflichten.  

Seniorenhypothek

Eine besondere Form der kreditbasierten Immobilienrente stellt die Seniorenhypothek dar. Voraussetzung für die Gewährung eines solchen Kredits ist das Vorliegen einer sehr guten Einkommenssituation. Bei einer Aufnahme eines solchen Kredits muss der Kunde neben den anfallenden Zinsen, immer auch eine monatliche Mindesttilgung leisten. Das entscheidende Charakteristikum, im Vergleich zu einer normalen Hypothek ist die Möglichkeit, dass der Kunde diesen Kredit zu Lebzeiten nicht vollständig zurückzahlen muss. Dieses Produkt wird aktuell auf dem deutschen Markt wohl nicht angeboten. 

Umkehrhypothek, das Modell

Die klassische Form eines kreditbasierten Modells zur Immobilienrente stellt die Umkehrhypothek dar. Sie basiert auf einem Kredit verbunden mit einer Hypothek. Im Gegensatz zu einem klassischen Immobilienkredit erhält die Bank bzw. der Kreditgeber keine regelmäßigen Beträge, sondern leistet in der Regel dem Immobilienbesitzer monatliche Rentenzahlungen. Die Immobilie selbst dient dabei als Sicherheit für die Bank. Der Immobilienbesitzer zahlt in der Regel – innerhalb der vertraglich bestimmten Laufzeit – weder Zinsen noch leistet er irgendeine Form von Tilgung. Mit der Folge, dass der Schuldenstand (bei der Bank) über die Zeit kontinuierlich anwächst. Die Haftung des Immobilienbesitzers ist dabei auf den Wert der Immobilie begrenzt. Zu Vertragsende haben die Erben die Möglichkeit die angefallene Kreditsumme abzulösen und die Immobilie zu übernehmen.

In der vorstehenden Abbildung lässt sich erkennen, wo das Risiko für die Bank liegt. Die Kreditsumme, die sich aus den regelmäßigen Zahlungen an den Kunden immer weiter aufbaut, wächst überproportional, weil die Bank, wie üblich, den Kredit verzinst. Mit der Folge, dass irgendwann einmal die aufgebaute Kreditsumme den bankseitig bestimmten Wert der Immobilie überschreitet. Sollte der Kunde ein sehr langes Leben führen, könnte es passieren, dass die Kreditsumme dann sogar den aktuellen Marktwert der Immobilie erreicht. Die Bank wird daher einen nicht sehr geringen Abschlag auf den aktuellen Wert der Immobilie vornehmen. Um damit mögliche Marktschwankungen und bei sehr langen Vertragslaufzeiten ein mögliches „Überschuldungsrisiko“ so klein wie möglich zu halten. Mit der Folge, dass bei diesem Modell die Zahlungen (monatlich oder einmalig) eher gering ausfallen dürften.

Wichtige Vertragsbestandteile

Bei dem Abschluss einer Umkehrhypothek gilt es nun, eine Reihe von Punkten zu beachten.

 Der Immobilienbesitzer nimmt im Rahmen einer Umkehrhypothek ganz klassisch einen Kredit auf. Dabei ist wie sonst auch zu entscheiden, ob die Verzinsung Fest oder variabel erfolgen soll. Bei einer Festzinshypothek ist zudem die Dauer der Zinsfestschreibung zu bestimmen. Darüber hinaus kann der Immobilienbesitzer bestimmen, ob er die anfallenden Zinsen vielleicht doch selbst zahlen will oder ob sie zu dem Auflaufen Kredit sollen. Denkbar ist, dass ein Immobilienbesitzer nur einen möglichst hohen Einmalbetrag ausgezahlt bekommen will, er aber über ein recht hohes laufendes Einkommen verfügt, auch im Ruhestand. Es ist ihm somit möglich die anfallenden Zinsen selbst zu zahlen und so den Anstieg des Kreditbetrages deutliche geringer ausfallen zu lassen. Das könnte eine durchaus interessante Variante sein im Hinblick auf eine mögliche Vererbung der Immobilie.

Der Immobilienbesitzer muss festlegen, in welcher Form er die Zahlungen erhalten möchte. Er kann in der Regel wählen zwischen laufenden monatlichen Zahlungen, einer Einmalzahlung oder der Möglichkeit, nach beliegen, bestimmte Teilbeträge (bis zur Höhe des vereinbarten Gesamtbetrags) sich auszahlen zu lassen. Auch Mischformen der dargestellten Varianten sind denkbar.

Sollte die Möglichkeit der Rentenzahlungen gewählt werden, muss er drüber hinausfestlegen, ob dieses Zahlungen lebenslang laufen und nur befristet geleistet werden sollen. Bei der Wahl von lebenslangen Zahlungen, die dann entsprechend geringer ausfallen als zeitlich befristete Rentenzahlungen, muss die Bank zusätzlich das Langlebigkeitsrisiko abzudecken.

Das Langlebigkeitsrisiko deckt die Bank in der Regel mit dem Erwerb einer privaten Rentenversicherung. Was üblicherweise mit nicht geringen Kosten verbunden ist. Zu beachten ist weiterhin, dass die Rentenzahlungen aus dem Kredit heraus steuerfrei erfolgen, die Zahlungen aus einer Rentenversicherung aber versteuert werden müssen. Insgesamt führt das dazu, dass bei dem Wunsch nach einer lebenslangen Rentenzahlung, die Höhen der Renten in der Regel noch einmal deutlich geringer ausfallen.

Es muss ferner vom Immobilienbesitzer bestimmt werden, wann die Rückzahlung des Kredites erfolgen soll. Das kann an bestimmte Ereignisse gebunden werden: den eigenen Tod oder den Auszug in ein Pflegeheim und ähnliche Gründe. Denkbar ist aber auch ein zeitlich befristetes Ende – z. B. für die endgültige Regelung von Erbschaftsfragen.

In diesem Zusammenhang ist es dann interessant, wenn bei einem Verkauf der Immobilie ein Restwert (Gewinn) übrigbleibt. Wie soll dieser gewinn aufgeteilt werden: Alles für die Bank, erhalten mögliche Erben einen Anteil.

Darüber hinaus sollten für bestimmte Risiken bzw. können für bestimmte Optionen, bereits im Vorfeld, Lösungen vertraglich fixiert werden.

Wie soll sich die vertragliche Situation entwickeln, wenn:

• Ich ambulante Pflege brauche?
• Ich in ein Pflegeheim muss?
• Größere Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen anstehen??
• Der Anbieter insolvent wird?
• Ich nach einem Jahr ausziehen will?
• Eine Vererbung gewünscht wird

Umkehrhypothek

In der vorstehenden Abbildung lässt sich erkennen, wo das Risiko für die Bank liegt. Die Kreditsumme, die sich aus den regelmäßigen Zahlungen an den Kunden immer weiter aufbaut, wächst überproportional, weil die Bank, wie üblich, den Kredit verzinst. Mit der Folge, dass irgendwann einmal die aufgebaute Kreditsumme den bankseitig bestimmten Wert der Immobilie überschreitet. Sollte der Kunde ein sehr langes Leben führen, könnte es passieren, dass die Kreditsumme dann sogar den aktuellen Marktwert der Immobilie erreicht. Die Bank wird daher einen nicht sehr geringen Abschlag auf den aktuellen Wert der Immobilie vornehmen. Um damit mögliche Marktschwankungen und bei sehr langen Vertragslaufzeiten ein mögliches „Überschuldungsrisiko“ so klein wie möglich zu halten. Mit der Folge, dass bei diesem Modell die Zahlungen (monatlich oder einmalig) eher gering ausfallen dürften.

Wichtige Vertragsbestandteile

Bei dem Abschluss einer Umkehrhypothek gilt es nun, eine Reihe von Punkten zu beachten.

 Der Immobilienbesitzer nimmt im Rahmen einer Umkehrhypothek ganz klassisch einen Kredit auf. Dabei ist wie sonst auch zu entscheiden, ob die Verzinsung Fest oder variabel erfolgen soll. Bei einer Festzinshypothek ist zudem die Dauer der Zinsfestschreibung zu bestimmen. Darüber hinaus kann der Immobilienbesitzer bestimmen, ob er die anfallenden Zinsen vielleicht doch selbst zahlen will oder ob sie zu dem Auflaufen Kredit sollen. Denkbar ist, dass ein Immobilienbesitzer nur einen möglichst hohen Einmalbetrag ausgezahlt bekommen will, er aber über ein recht hohes laufendes Einkommen verfügt, auch im Ruhestand. Es ist ihm somit möglich die anfallenden Zinsen selbst zu zahlen und so den Anstieg des Kreditbetrages deutliche geringer ausfallen zu lassen. Das könnte eine durchaus interessante Variante sein im Hinblick auf eine mögliche Vererbung der Immobilie.

Der Immobilienbesitzer muss festlegen, in welcher Form er die Zahlungen erhalten möchte. Er kann in der Regel wählen zwischen laufenden monatlichen Zahlungen, einer Einmalzahlung oder der Möglichkeit, nach beliegen, bestimmte Teilbeträge (bis zur Höhe des vereinbarten Gesamtbetrags) sich auszahlen zu lassen. Auch Mischformen der dargestellten Varianten sind denkbar.

Sollte die Möglichkeit der Rentenzahlungen gewählt werden, muss er drüber hinausfestlegen, ob dieses Zahlungen lebenslang laufen und nur befristet geleistet werden sollen. Bei der Wahl von lebenslangen Zahlungen, die dann entsprechend geringer ausfallen als zeitlich befristete Rentenzahlungen, muss die Bank zusätzlich das Langlebigkeitsrisiko abzudecken.

Das Langlebigkeitsrisiko deckt die Bank in der Regel mit dem Erwerb einer privaten Rentenversicherung. Was üblicherweise mit nicht geringen Kosten verbunden ist. Zu beachten ist weiterhin, dass die Rentenzahlungen aus dem Kredit heraus steuerfrei erfolgen, die Zahlungen aus einer Rentenversicherung aber versteuert werden müssen. Insgesamt führt das dazu, dass bei dem Wunsch nach einer lebenslangen Rentenzahlung, die Höhen der Renten in der Regel noch einmal deutlich geringer ausfallen.

Es muss ferner vom Immobilienbesitzer bestimmt werden, wann die Rückzahlung des Kredites erfolgen soll. Das kann an bestimmte Ereignisse gebunden werden: den eigenen Tod oder den Auszug in ein Pflegeheim und ähnliche Gründe. Denkbar ist aber auch ein zeitlich befristetes Ende – z. B. für die endgültige Regelung von Erbschaftsfragen.

In diesem Zusammenhang ist es dann interessant, wenn bei einem Verkauf der Immobilie ein Restwert (Gewinn) übrigbleibt. Wie soll dieser gewinn aufgeteilt werden: Alles für die Bank, erhalten mögliche Erben einen Anteil.

Darüber hinaus sollten für bestimmte Risiken bzw. können für bestimmte Optionen, bereits im Vorfeld, Lösungen vertraglich fixiert werden.

Wie soll sich die vertragliche Situation entwickeln, wenn:

• Ich ambulante Pflege brauche?
• Ich in ein Pflegeheim muss?
• Größere Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen anstehen??
• Der Anbieter insolvent wird?
• Ich nach einem Jahr ausziehen will?
• Eine Vererbung gewünscht wird

Umkehrhypothek